选房要注意的地方，看这一篇应该就能说全了，7500字纯干货，建议码住慢慢看

  将一套房子做为一个产品来选，从外到里，从大面到细节，主要看以下这些点。完全摸鱼时间码字分享个人见解，如果有误请见谅，大家多多探讨：

  抛开位置不讲，所有地方的房子，归根到底都是一堆钢筋水泥的建筑材料，但为什么价值会差距那么大呢，说到底我们买的不只是单套房子，而是它所附带的周边资源，进而是它所带来的一种生活方式

  尤其是轨交，在大城市是一套房子很重要的指标，自住来说，轨交影响你在这座城市能延伸到的尺度，及未来上下班的通勤质量；投资角度来讲，地铁盘和非地铁盘差的可不是一点点。

  关于到核心区的时间，不是距离近就一定快，有些地方上下班堵得你怀疑人生。所以建议在选择时自己亲自去在坐一趟地铁，开一次车模拟下，因为这就是你未来很长一段时间要经历的

  有没有好的学校，有没有大型医院，这个可以发现政府对当地民生设施的重视度，也是决定一套房子的宜居及保值水平，很重要的一点

  不只是是否有大型商场，毕竟我们也不会天天逛，还有一些小型的菜市场，社区商业，便利店等，这些能满足我们日常高频消费的场景

  另外一些因素要尽量规避，如大型的化工厂、墓地及火化场、监狱、物流集散地、老的火车站及客运站等等

  需要注意的是，以上因素大多数房子都是没法同时满足的，满足越多肯定越贵，所以每个人要通过你自己预算和心里的价值排序适当取舍

  小区环境也是很重要的一点，会极大影响居住的舒适度及该小区的房价，那种隔着一条马路的两个小区，房价差出两三万的情况比比皆是，所以怎么判断一个小区的环境好坏呢？建议可以看以下7点：

  一般一个高档小区，基本都不会设置底商在外面，首先社区门口人员冗杂，而且环境整洁很难保证

  底商要是再能做重餐饮（现在的建筑规范是不允许的），开几个烧烤店、大排档，不仅一到晚上喝酒撸串的人，吵的临路睡不着，飘出来的烟馋（xun）哭隔壁小孩之外，门口地上的油，想洗都洗不掉，看起来档次就差了很多

  另外就是这一个底商是把楼栋围起来一圈，还是让楼栋骑在底商上面。要是围起来，类似下面这样

  就是小区里楼栋、活动区域、公共配套和景观的位置摆放。要看的主要这么两个指标，容积率和楼间距。

  容积率说通俗点就是小区楼的密度，意味着在这块地上盖多少体量的房子，数字越低住着越舒服。

  比如10万方的地，2.0的容积率，可以盖20万方的房子，为了单价高，有些开发商会把它做成极限高低，甚至拉出一片低密洋房/别墅来，你认为自身住在别墅小区里，殊不知是牺牲高层的居住舒适度来成全别墅

  再就是景观设置，有些小区是规规整整的排楼就行，而有些则是会辟出一片空地做中心花园，这片花园在未来住进去，可想象的空间就很大，也是小区的溢价点

  这里不仅要看绿化率，还要看绿地率，区别如下，绿化率比较模糊也易于造假，不如绿地率来得实在，越高小区环境越好。

  但小区景观真的很大程度要依赖物业，否则买的时候花红柳绿，住进去没人打理照样一片萧瑟

  市面上常见的外立面大体上分为外墙涂料，真石漆，干挂铝板玻璃幕，干挂石材，价格及品质依次升高

  一般中低端的楼盘会选涂料，缺陷是常规使用的寿命较短，掉色、脱皮、裂开。过几年后小区看起来就又老又旧了，所以有预算情况下，建议尽量选外立面标准稍高的小区

  现在小区设计的趋势都是人车分流了，不但保证小区居民，尤其是老人孩子行动的安全，而且不会非常容易损坏园林景观

  ① 真人车分流还是假人车分流。真正的人车分流车库入口都是在大门口的，车根本进不了小区门，直接入地库。

  有些楼盘也会宣传人车分流，但其实是把人行道和车道分开，车依旧可以在地面行驶，或者有些是把地库口设置在小区里，车必须在小区里行驶一段到地库口，这样都不是绝对意义上的人车分流，也会影响小区的品质

  ② 车位配比。有些小区车位配比很低，甚至不足1:1，这样小区业主都没办法满足一人一个，就更别提外访车辆了，以后势必会到处乱停，物业也会很难管

  ③ 地库与楼栋通达性。一些小区为了赶工期，挖地库的时候只挖部分，会导致有些楼栋无法直通地库，业主停车之后还要上到地面，再步行进入自家楼栋，有风雨连廊还好，不然赶上阴天下雨，体验感极差。

  ④ 地库地面材质：常见的有普通混凝土地坪，金刚砂地坪，硬化剂地坪环氧材料，普通混凝土品质易起灰，不耐磨，金刚砂和环氧材料整体品质较高，在硬度、光洁度、耐磨性、抗渗透性和色彩等方面各有千秋。

  如果说房子前期的建设，是一个人被生下来养大，是父母给的基因和教育环境赋予他本身的特质，那么物业就是他未来所面临的婚姻，职业发展等等，很大程度会决定这个人的状态、精神面貌

  挑选物业首先是最好挑选同一家开发商的物业，否则后期容易扯皮；还有就是看看对方是国家一级资质的物业，另外选择那几个头部的物业公司，管理经验比较丰富且本地小区较多的，后期人员调度支援也方便，会有更大的保障性

  想了想还是写下，毕竟现在新的小区大多都或多或少普及了一些智能化，尤其是高档小区，有很多细节的设计。比如人脸识别楼门后会自动开门，解决业主拎着东西没手开门的问题；

  一些智慧系统，可以一键远程关闭家中电源等，极大的保证了居家的安全；再就是疫情期间的智能消杀系统，对小区定时定点进行自动消杀，保证卫生安全

  选择时尽量避开配电室（挡光）、垃圾站（挡光，异味）、地库入口（噪音），尤其是打算选低楼层的

  要选的话，关注小区周边是什么，要是挨着公园、河边，且旁边路的能级比较低（不是什么高架，省道，双向八车道的大路），即使临路也有景观可以欣赏

  而且要注意这个水晶体陷阱，沙盘上会把周边或小区自己的几栋售罄或未售的楼栋以水晶体的形式展示，但其实可能都是大高层，视野完全被挡住，所以一定要问清楚

  楼间距影响最大的，是房屋的采光。对于采光时间，国家规定的设计规范，以冬至日照不低于1小时（房子最低的窗户）为准，也就是冬至日正午太阳光照时间一小时照到阳台，这个标准看来是很低的。

  实际购买中我们怎么把控楼间距对采光的影响呢？有几个小tips给大家参考：

  ① 观察目前居住的小区，找物业问下现在住的小区楼间距，观察一天内各时间，阳光打在楼栋哪一层，与在看的小区为同城市（纬度相同），朝向相同的楼栋是可以类推的

  ② 有一些地方会有选房攻略的小程序，会详细分析新房项目每批次房源的采光情况，像下图这样标明每套房源冬至日的日照时间，清晰明了

  ③ 采光计算器APP，只要输入楼间距、层高、住在几层等信息，就可以帮你算出每年各个节气采光时间有多少

  除了采光就是楼前景观了，这个比较直接清晰，在小区核心位置对着小区景观轴、花园、水景的，一般都是楼王，但在设计上楼王偏向于做小区最大的改善户型（好溢价），定价上也必然是最贵

  优点就是价格实惠公道，一般开发商定价时到一楼都会比上面跳低很多，以前一楼还有院子溢价，但现在国家规定严了，一楼基本上不能送小院了，也就失去了它的优势。

  缺点就是采光差，尤其是前面绿化一挡就更难了，容易招虫子；没做架空层的话，在南方或海边比较潮的地方，质量不好的墙面很容易出现反潮反碱的现象

  反水层，现在很多一楼都走独立下水了，那二楼就成了底层，虽然开发商设计水平提升，但反水这件事很大程度还取决于你楼上居民的素质，能避免就尽量吧

  老一辈很讲究这些，但线在南方很一些地方，会觉得是“要发”，18层在一般的高层住宅里，也是采光景观绝佳的楼层，适合捡漏

  一些项目在外立面设计时，为了美观会用这样的腰线设计，尽量避开吧，有这么几个缺点：

  - 遮挡阳光：一般腰线都是凸出来的，选在腰线层那层，等于楼上有个雨棚一样的东西挡着，采光受影响

  - 容易积攒垃圾：因为是凸出来的，时间长了很容易积攒灰尘垃圾，腰线层上面的住户尤其难受

  - 渗水风险增加：下雨下雪，腰线平台很容易积水，时间长了会比其他层更易渗水，外立面损坏

  - 全窗变半窗：为了要做腰线，很可能腰线层的住户的全景大阳台就要被迫牺牲下半部分，比其他住户采光上吃亏很多

  顶楼主要是保温和防水的问题，如果有阁楼，或楼顶有坡面屋顶，雨水不易累积，否则热倒还好，多开空调还能忍，万一漏水就要自己贴钱去加防水层了

  最重要的一条，你喜欢的楼层大家都喜欢，自然是最贵，so，根据自己情况挑选咯

  有些项目展示户型图，只给单个户型的，好像中户和边户差不多，根本看不出来窗外的环境，比如这个户型，看着户型方正，南北通透

  这就涉及到要看平面图了，常见的住宅楼体设计总结了下面几种，和公司的设计大哥一起整理了下面这张优缺点表格，方便对照：

  多用于洋房产品，所有户型均可做纯南北通透，电梯双开门情况下可私享电梯厅，户型舒适度高，东西两户均可选

  主要用于12层以上小高/高层产品，密度低，私享电梯，等待时间短，户型均可做南北通透；缺点在于相对公摊面积大；建议两边都可，小户型谨慎购买，本来总面积没多大，问清公摊率和套内面积，大户型随意~

  主要用于12层以上小高/高层产品，优点：电梯密度小，缺点：中间户凸出遮挡西户（3号）采光，中间户纯南有凹槽窗，采光差；建议买东户

  主要用于12层以上小高/高层产品，主要分两种，有内天井的两梯四户和无内天井的两梯四户

  ① 有内天井的两梯四户：中间户北向可透气；边户完全通透；但中间户北面采光差，北向连廊影响隐私，冬季连廊有一定风险；建议尽量买边户

  ② 无内天井的两梯四户：边户南北通透但中间户为纯南，北向无窗不通透，同时卫生间、厨房、局部卧室等会出现凹槽窗，采光差。建议选东户

  一般用于高层，梯户比较小可保证一定私密性，边户纯南北通透，但受中户凸出影响采光；中间户北向有连廊，采光和隐私性有一定影响；建议选边户

  一般用于高层，单层户数较多，尽管分开为一梯两户，隐私性依然受限。边户南北通透，且北向采光好，但中户窗凸出后影响边户，尤其是西户采光；中户北向有连廊，某些特定的程度影响采光和隐私，建议选边户

  目前市面上最常见的还是一梯两户、两梯两户和两梯四户，其余的平面设计渐渐的在被市场淘汰，除非是有些地块很难排才会出现

  另外关于边户易渗水和西户西晒的问题，以现在的外立面保温隔热防水技术，已经不是什么太大的问题，也能够最终靠后期空调暖气等方法来调节，更多的还是要关注那些无法改变的因素

  一套房子首先要每个房间都间隔方正，少点金角银边，甚至于是多角钻石房的出现

  一来能保证所有的空间最大化的利用起来，便于家具的摆放防止浪费，毕竟对于生活在寸土寸金的城市里的人来说，每一平米都得来不易

  整个户型最好也是尽量方正，保证每个南向开窗面能平等享受阳光，不会有自己挡自己光的问题

  关于开间进深长度，一般来说，进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。开间太大，进深太小，通风、采光都比较好，但室内的温度、湿度不稳定（这个可通过空调新风系统调节）。开间太小，进深太大，采光不好，室内比较暗。

  ① 南北都要有窗，可对流空气。图上这种透明的双线/三线即为窗户，两窗打开可实现南北贯通无障碍，是最佳的通风情况

  还有很重要的一点就是，很多上一章提到的两梯四户带内天井的中间户，即使是都满足了以上要求，但因为北向有连廊，采光和通风都受限，我们仍旧是管他叫“半通透”

  ① 动静分区：动区指人在家里活动经过的地方，从空间划分上除了卧室、书房以外的地方一般都是动区；而静区就是坐、卧、休息、学习等需要安静的地方，包括书房和卧室

  ② 干湿分区：湿区一般是指厨房和卫生间。厨房油烟重，噪音大，尽量远离卧室排布，卫生间湿气重，但为了方便要离卧室近，所以尽量做好干湿分离，类似下图的三段式干湿分离，既能保证干净卫生，又能最大化洗手间效率，可以淋浴和洗手同时进行。

  动线大体上分为三种：访客动线，家务动线及起居动线。动线越短，几条动线交叉越少，说明越节约时间，且互不干扰，这样的设计越是合理

  看户型图的时候，可自己先想象一下住在其中一天的活动，比如起床洗漱上班、回家打扫卫生、周末朋友聚会等场景，相信会对动线设计这件事更有感觉

  经常会出现你看着样板间房间挺大，但实际住进去发现家具哪儿哪儿都摆不下，可能的原因一个就是开发商把样板间做大了，或者里面的家具定制小了，根本不是正常的尺寸，也可能是你单凭一眼看上去的大小来判断尺寸，根本没考虑这些面积如何使用

  建议大家直接在户型图里画一画家具怎么摆，必须要格外注意的一点是户型图标的尺寸一般是指轴宽度，一般实际套内尺寸要去除墙体两面各100mm（具体可问售楼处销售）

  以上都是一些普适性的好户型的标准，供各位参考，现实是永远没最完美的户型，要在这一些因素之间通过你自己的情况适当作取舍

  因为看了太多项目，除了以上这些标准外，想写一点自己平时看的一些打动我的户型设计上的小点，

  很多开发商会认为小户型都是刚需，就是尽量做小压缩面积就好，产品不需要过于推敲，或者没空间可以推敲。

  有次踩盘的时候，看到这一个楼盘，77的两房产品，还会花这么大的心思去抠飘窗，送面积，做玄关柜，颇有种在螺丝壳里做道场的精细心思。

  一进门先坐在飘窗上换鞋，旁边是半墙的储物柜，对面是从顶到底的鞋柜杂物柜，换完鞋在右手边干湿分离的洗手台先洗手，然后去右手边的厨房准备晚饭，进门的一整套动线这一气呵成，能够准确的看出设计者确实对于产品的使用者的生活场景有在用心的观察。

  很多时候，一个项目的设计总是会把眼光放在小区里的大户型里，致力于打造出明星产品

  但相比于怎么做都不会太差的大户型，也许就是这种每一寸都很珍贵的小户型，才是更需要精巧的构思去充分的利用，来服务住户生活的那一个产品。

  以前的厨房设计，就是一扇门关上，煮饭的人关在里面煎炒烹炸，外面的人坐等吃饭，这和我们传统的家庭分工和生活小习惯有很大的关系。

  但现在，随着80后，90后甚至以后00后慢慢的变成为家庭的主角，夫妻合作烹饪的习惯、烘焙的爱好、以及那个煮饭的人“被看见”的需求，都在影响着现在厨房设计的转变升级

  岛台的设计，就很好的承接了这些需求，它可以是厨房餐厅的过渡地带，供做饭的人和外面随时交流；可以是备菜的区域，将准备好的食材先集中放置，保证做饭效率；可以是收纳，扩充厨房空间还方便摆盘；更可以是咖啡吧，西厨台甚至是小酒吧吧台

  大多数年轻人，尤其是在大城市，第一套房子基本都是刚需小面积，但为了住的久一点，都会努力够到三房。所以在很多地方都是90左右三房一卫的设计。

  但一个卫生间住进去就知道，小夫妻住早上上班都免不了要排队打架，家里再来了父母更是不方便

  所以1.5卫的设计，在一个卫生间的基础上，增加1个马桶，可以同时保证三个人使用，是小三房一个很精巧的选择

  谁说只有大户型才能做横厅，去年底看到的这个108平的照样可以布置出一个大横厅，像这样利用墙面节约空间做一个餐厅，然后将阳台包进来，做成晒太阳的休闲区、儿童游乐区或者一片“植物园”，整体空间都会变得很生动

  因为卧室开窗面很少，而且大部分都做了飘窗，关于梳妆台的放置，一直以来的主流做法都是对着墙放。

  但平时自己化妆的时候很有体会，对着室内灯光或者发光镜画出来的妆，因为灯光调节的问题，在自然光下面看着总是没那么舒服

  要不就下手贼重，要不就看不清楚画的很轻，这就是很多美妆博主都要趁着日光在的时候录视频的原因。

  所以一进这个样板间，一下子就被这个开窗的小角落吸引了，在衣柜后面辟出这么一小块地方，不影响主卧其他区域的摆放

  面对窗户可以引入自然光来化妆，在家里人多紧凑的时候能拿来当工作台，面对着窗外工作心情也能好一点